[開民宿須知] 開民宿前的準備、評估經驗分享-開民宿的條件

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僅4分鐘,認籌額即達到1752萬元。雲水兮在「開始吧」上的眾籌項目,甫一上線就成績斐然。截止會議結束,專案眾籌額的數字已經超過了2800萬元。

騰沖民宿大會現場,來自莫干山、松陽、大理、麗江、香格里拉等地的知名民宿品牌及騰沖本地的民宿經營者、投資人約600人,都對這場眾籌寄予了厚望。

對「開始吧」平臺來說,這樣的數字算不上最驚豔的。但和以往不同,此次眾籌的是民宿產權定制化產品。是「開始吧」和「借宿」為解決民宿行業最大的痛點——產權,進行的一次全新嘗試。

「這肯定是民宿未來的發展趨勢」,「借宿」CEO夏雨清判斷,隨著民宿行業的迅速發展,單體民宿的可持續性遭到質疑。前期投資過大、租金上漲過快以及同質化競爭激烈,任何一項,都有可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。

民宿產權定制產品不僅能夠解決產權問題,同時通過引入更多優質的民宿品牌,聚合成一個多業態群落的生態圈,實現民宿行業的長效發展。

「借宿」作為非標住宿領域的綜合服務平臺,也會把產權式民宿集群作為今年的發展重點。

「這是開始吧邁向行業縱深的又一步。」開始吧創始人、CEO徐建軍在朋友圈這樣定義。

租約式民宿之痛
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近幾年,麗江、大理、雙廊等地,房東惡意毀約從未中斷,各類漲租手段層出不窮,且愈演愈烈。

2014年,束河一家客棧,房東因房租頻頻騷擾,最終朝客棧大門潑糞,導致客棧不能正常經營,生意慘澹,最終關門大吉。

「潑糞門」過去不久,又發生「強拆門」。媒體人阿玲被束河古鎮吸引,決定辭職留在麗江,尋找心中的生活方式。經朋友介紹,她看中了白麗剛家的房子,第三天就簽了合同。合同租期20年,每年租金5萬元,3年一付。房東收房租時手都是抖的,那會兒房東種田養馬,一家年收入也就1萬元。

後來,市場轉好,地價上漲,房東一次性要求將房租漲到每年50萬元,還動手剪了電線,並驅趕客人,關客棧的門。事情還沒消停,束河古鎮突發大火,燒毀了阿玲客棧的部分房屋。房東「趁火打劫」,以租賃物被燒毀不存在為由起訴。還雇來挖掘機、卡車,強行把房子夷為平地。

另一個旅遊勝地,廈門鼓浪嶼民宿生意清冷,除了旅行社和黃牛黨的阻撓,讓很多客人訂了房卻到不了客棧之外,當地政府還以破壞古建風貌為由,勒令部分客棧關停並拘押主人,一度也讓民宿主人人自危。

這並非是雲南和鼓浪嶼的個案。長期以來,國內的民宿投資基本是租約式。大多數房東都是農民,他們更注重眼前利益與個體利益,缺乏契約精神。當周邊成為熱點地區,物業租金大漲時,他們往往會不顧合同約束,單方違約,要求漲租。更有甚者,阻斷民宿用水,打砸屋內陳設,強行換鎖等。多數情況下,民宿主只能委曲求全。

資金雄厚的投資人,採用30年租金一次性支付的方式解決問題。但仍不能徹底解決違約情況,且前期投入過大,民宿回本相對較慢,不利於項目的長期發展。

也有人為專案上雙保險,分別跟當地村鎮和農民同時簽約。然而,如若農民中途反悔,村鎮方面也是心有餘而力不足。

因房屋租賃合同最長期限是20年,出租人儘管當下願意簽30年,多出的10年,仍然得不到保障。承租人在合同到期、不能續租或租金不合理增長時,會面臨極大的收益損失風險。

租金暴漲是硬幣的正面,另一面,由於行業准入門檻低、配套體驗不足、產品雷同、競爭激烈等,讓花蓮市民宿房價固守在既定的區間,裹足不前。

租金高漲,房價不漲,就意味著成本回收愈加困難緩慢。目前在杭州開一家民宿,平均5年回收成本。大量投資發生在2014和2015年,收回成本的寥寥無幾。以至於整個行業被唱衰,說民宿泡沫破滅,已為一片「鬼屋」。

定制式產權民宿集群新模式

民宿的產權之痛,各方民宿主、投資人,以及地方政府都在尋求解決方案。

「開始吧」和「借宿」在向民宿行業垂直縱深的過程中,無論是對眾籌項目的認知,還是對行業敏銳的觀察,都發現產權在整個民宿行業的發展中,是極為棘手的一環。

定制式產權民宿,是解決民宿產權痛點的一次嘗試。

專案的發起方是騰沖市雲水兮旅遊開發有限公司。公司的聯合創始人鄭強在民宿行業浸淫多年,他投資過民宿,開過一整條酒吧街,一手建立起了和順客棧行業協會。

這次創新性提出了美宿集群的模式,也是公司經過6個多月的多次實地勘察及反復論證,才決定在高黎貢山腳下的界頭,這塊有著極其稀缺且優質的自然風光,尚未被開墾的處女地,建設雲水兮·雲尚美宿集群。

花蓮民宿的條件

「這是國內目前為止定制的深度最深的一個」。在騰沖民宿大會現場,鄭強毫不掩飾自己對專案的篤定和自豪。

界頭地處雲南騰沖東北部,背靠高黎貢山,龍川江從這裏發源並穿境而過。每年花海節,能吸引近30萬的遊客前來遊玩。

這樣得天獨厚,擁有大好的自然風光的地方,卻沒有一家優質的民宿,在地體驗的旅行配套設施也為0。

這是一個巨大且可觀的增長空間。

因此雲水兮想讓界頭成為大家度假的目的地,而不是單純的景區概念。

這與當地政府發展旅遊業的構想不謀而合,得到了政府的大力支持。而選擇「開始吧」和「借宿」的平臺,則是希望能夠獲取和整合國內最好的民宿頭部資源。

該專案用地擁有40年產權,並借鑒實施了德清莫干山的「點狀供地」的土地政策。快速有效地解決土地精准供給,為投資者解決民宿的產權問題,同時還能減輕投資壓力,規避部分投資風險。讓民宿投資者能夠根據自己的需求,對民宿進行更加長遠的規劃。民宿投資人從民宿的選址、設計、施工都能親身參與其中,從此告別租約式民宿,再也不用擔心自身的合法性。這次,雲水兮將以眾籌的方式,分享出雲水兮的6個地塊,並給到民宿主全案的運營解決辦法。

同時,也將邀請不同的美宿品牌入駐,為產品帶來穩定的消費群。最終預計落地50——60家民宿,且70%為標準民宿。

目前,柴米多、雲舍、想住花田籬下、融舍、總理大院等民宿均已簽約入駐。

開闢旅遊與度假之間的第三條路

專案在騰沖民宿大會當天上線,截止目前,認籌額已超過了3000萬元,項目完成率6160.12%。

這是「開始吧」和「借宿」深耕民宿行業後,又一次成功的探索與實踐。

而雲水兮選擇跟「開始吧」和「借宿」合作,也絕非偶然。

截至去年12月底,「開始吧」平臺上共有800位發起人。目前所擁有2000萬用戶,主要以北上廣深為主,浙江、江蘇、山東、雲南也占很大比例。通過用戶屬性分析,2000萬的用戶主力軍,集中在一線中心城市和一線旅遊目的地城市,且具備非常強的中產階級消費特徵。

2016年,民宿板塊在開始吧平臺的占比超過50%。這讓他們不得不重新審視眾籌平臺和民宿行業。同年11月,開始吧將旗下的民宿板塊業務獨立,成立了國內首家非標住宿領域的綜合服務商——「借宿」。

「開始眾籌決定將民宿業務獨立運營,是基於我們對行業的敬畏和深刻理解。」開始眾籌創始人、CEO徐建軍表示。

「借宿」拆分後,一方面,用嚴選的方式讓優質的產品觸達用戶。平臺甄選出高品質民宿,用補貼和預存款的方式,引導精准消費人群體驗好的民宿,教育用戶的消費習慣。同時通過社交的方式不斷拉新,實現正向迴圈。

另一方面,則是依靠開始吧的核心資源,40餘個公眾號近2000萬粉絲構成龐大的新媒體矩陣,為優質民宿做品牌背書。

在夏雨清眼裏,「眾籌只是一種手段,不應該是終極目標。」他表示,眾籌成功後,業者仍有很多需求,亟待後續的服務配套跟進。「借宿」未來將深度切入民宿行業各個垂直細分領域,以金融解決方案、品牌媒體解決方案、線下行業品牌活動、行業基礎教育培訓、借宿嚴選榜單等五大矩陣服務非標住宿行業。

與此同時,「借宿」希望將單個的民宿業者和地方相關部門雙方資源對接後,讓他們自行去做匹配,他稱之為「資源解決方案」。

關於未來,徐建軍做出自己的判斷,「中國未來的10年將會是個性化的需求蓬勃發展的10年。」而民宿行業的底層邏輯就是個性化需求對標準化需求的一次逆襲。標準化需求解決的是效率,個性化需求解決的則是反效率。他認為,民宿就是反效率產品,所有的民宿,都應滿足個性化需求。這也是酒店和民宿之間最清晰的界限。

「將來的創業就是在效率的基礎上,如何用效率的基礎方式去體現反效率的內容呈現,這是所有的民宿行業者直接去深思的一個問題。」

民宿行業改變了很多人的認知,而「開始吧」和「借宿」,所做的事情其實就是傳遞這種教育,開闢出了旅遊與度假之間的第三條路。

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